當前英國寫字樓市場呈現強分化、緊供應、租金上行、ESG主導格局，倫敦領跑、區域核心城市同步走強，成為全球商置優質賽道。混合辦公定型，部分企業縮減面積、提高品質，低質存量持續出清，ESG合規甲級樓宇成為剛需。倫敦核心區新增供應稀缺，部分子市場新建樓宇預招商階段已將大部分空置鎖定；伯明翰、曼徹斯特等六大區域核心城市租賃活躍度同比大增。森裕咨詢踏上為期半個月的英國游學之旅，探尋國際前沿視野，深耕專業新知，一路研學，共赴成長：
倫敦｜LONDON
全球核心商務區
供不應求的頂級辦公主場
倫敦作為全球金融與科創雙中心，是英國寫字樓市場的絕對核心。與紐約并稱 “金融雙子星”日均外匯交易量占全球37%，全市聚集超過80,000家金融機構及專業服務企業，并有著過百萬的金融及相關行業從業者，而金融產業貢獻了英國GDP約12%。專業服務、科技、媒體創意產業同樣發達，倫敦吸引超75%世界500強設立歐洲分支機構，超1/3的世界500強將歐洲總部設立在倫敦。
金融城、西區核心區甲級物業供應緊缺，空置率持續走低，租金穩步攀升，優質項目入市即被預租。金融、律所、AI科技、專業服務機構構成主力需求，物業嚴格遵循ESG與能效標準，配套成熟、交通便捷，兼具資產保值與租金增長優勢，是全球機構配置的首選標的，也是英國商業地產的價值高地。
? 市場地位：全球金融、科技、專業服務總部聚集地，外匯交易量全球第一
? 甲級(含頂級)存量：約1,160萬㎡（其中西區490萬㎡、金融城670萬㎡）
? 核心租金：金融城甲級寫字樓1,120-1,280元/㎡/月、頂級寫字樓1360-1,760元/㎡/月 (含稅價格)；西區甲級寫字樓1280-1,600元/㎡/月、頂級寫字樓2080-2,400元/㎡/月 (含稅價格)
? 空置率：金融城甲級寫字樓1.4%、頂級寫字樓1.1%；西區甲級寫字樓1.7%、頂級寫字樓約0.9%
? 需求主力：投行(摩根大通、高盛)、資管(貝萊德、先鋒領航)、律所(高偉紳、年利達)、AI科技(OpenAI/Google DeepMind）、跨國企業總部(聯合利華、殼牌）
? 市場特點：供應緊張、預租率高、低碳優質資產溢價明顯，長期租金穩健增長
愛丁堡｜Edinburgh
蘇格蘭首府
穩健優質的精品辦公市場
作為蘇格蘭首府與金融、法律、科創中心，愛丁堡寫字樓市場以穩定、低波動著稱。核心商務區甲級物業空置率維持低位，需求以金融保險、公共服務、生物醫藥與科技企業為主，市場結構健康、租賃活躍度穩定。城市兼具歷史底蘊與現代商務氛圍，辦公環境舒適宜居，物業品質與合規標準嚴苛，是英國北部極具價值的穩健型辦公市場。
? 市場地位：蘇格蘭金融、法律、政務中心，同時是歐洲生物醫藥與科創產業樞紐
? 甲級（含頂級）存量：約85萬㎡
? 核心租金：甲級寫字樓640-800元/㎡/月、頂級寫字樓960-1120元/㎡/月 (含稅價格)
? 空置率：甲級寫字樓約7.2%、頂級寫字樓約1.2% (全英最低)
? 需求主力：金融保險(蘇格蘭皇家銀行、標準人壽安本)、公共部門(蘇格蘭政府、愛丁堡市政廳)、生物醫藥(BioClavis、Edinburgh Molecular Imaging、GSK 愛丁堡研發中心)、科技公司(天巡 Skyscanner、金融科技 The ID Co.)
? 市場特點：市場表現健康、風險低、適合長期持有型資產配置；優質供應極度緊張，2025年底無新增在建項目，未來供應約束明顯，租金穩健增長。
曼徹斯特｜Manchester
北方引擎
高增長的活力辦公樞紐
曼徹斯特是英國北部經濟核心，依托數字經濟、媒體創意、金融科技與高端服務業快速崛起，寫字樓需求持續旺盛。城市更新帶動優質辦公供應升級，甲級物業租金穩步上漲，空置率保持健康水平，中小企業與成長型企業集聚，租賃交易活躍。作為脫歐后北方振興戰略核心，曼徹斯特的寫字樓市場成長性突出，成為倫敦之外最具吸引力的商務陣地之一。
? 市場地位：英國第二大經濟城市，北部振興核心
? 甲級（含頂級）存量：約150萬㎡
? 核心租金：甲級寫字樓480-640元/㎡/月、頂級寫字樓640-800元/㎡/月 (含稅價格）
? 空置率：甲級寫字樓約2.9%、頂級寫字樓約1.9%
? 需求主力：金融科技(Starling Bank、Adyen、Klarna)、文化傳媒（BBC）、數字經濟、專業服務（安永、畢馬威、富而德律所）
? 市場特點：交易活躍、城市更新密集、成長性突出，倫敦外首選商務城市之一
伯明翰｜Birmingham
中部龍頭
高性價比的潛力辦公市場
作為英國第二大城市與中部經濟中心，伯明翰憑借交通樞紐優勢、高校人才儲備與產業升級，寫字樓市場穩步復蘇。核心區甲級物業需求強勁，專業服務、科創企業與本土大型機構為需求主力，租金水平友好、性價比突出，供應結構持續優化，低碳改造與新建項目不斷入市。市場兼具穩定性與增長潛力，是企業布局英國中部、控制成本的優選之地。
? 市場地位：英國第二大城市，交通樞紐+制造業升級中心
? 甲級（含頂級）存量：約140萬㎡
? 核心租金：甲級寫字樓約400-560元/㎡/月、頂級寫字樓約650-750元/㎡/月 (含稅價格)
? 空置率：甲級寫字樓約5.1%、頂級寫字樓約2.9%
? 需求主力：本土企業（樂購、瑪莎、捷豹路虎）、物流總部（DHL、達飛集團）、專業服務（畢馬威、普華永道、高偉紳律所）、科創機構（Advanced、中科院聯合實驗室）
? 市場特點：租金友好、性價比高、城市基建持續落地，中部辦公首選
深耕國際視野，沉淀專業力量。為期半個月的英國研學之旅圓滿收官，此次研學滿載專業洞察與前沿經驗而歸，以全球格局驅動成長，以國際標準深耕商業地產，森裕咨詢堅持以學促行、以行踐知，把全球先進經驗轉化為核心競爭力，所學皆為所用，所見皆為征程，未來森裕咨詢將持續以全球視野賦能業務、更高標準，創造更遠價值。
——森裕咨詢精英團隊英國游學分享
