2023年第四季度全市整體寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)攀升，環(huán)比上季度增加0.22個(gè)百分點(diǎn)，其中甲級(jí)（含頂級(jí)）寫(xiě)字樓空置率環(huán)比上升0.28個(gè)百分點(diǎn)。全市整體平均租金仍未止住收窄態(tài)勢(shì)，環(huán)比下降3.41個(gè)百分點(diǎn)，甲級(jí)（含頂級(jí)）寫(xiě)字樓成交租金環(huán)比降低4.31個(gè)百分點(diǎn)，接近每平方米每月300元。
金融街、亞奧、中關(guān)村、麗澤商務(wù)區(qū)商圈均有新項(xiàng)目入市，為商圈內(nèi)企業(yè)提供了更多選擇，原計(jì)劃在2023年入市的部分項(xiàng)目交付時(shí)間有所延后，預(yù)計(jì)2024年還將有項(xiàng)目帶來(lái)新增供應(yīng)，并在短期內(nèi)迎來(lái)新一波供應(yīng)高峰。凈吸納量繼續(xù)上升，環(huán)比上升超1萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)（含頂級(jí)）寫(xiě)字樓凈吸納量為78,575平方米，環(huán)比上升超4萬(wàn)平方米。
全市租金概況
2023年第四季度受宏觀經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)環(huán)境影響，租金持續(xù)降低；結(jié)合以價(jià)換量的政策方向，租金下行更為明顯，全市整體成交租金為每平方米每月251.41元，環(huán)比降低2.70個(gè)百分點(diǎn)。
2023年第四季度核心商圈整體甲級(jí)（含頂級(jí)）寫(xiě)字樓凈吸納量為64,786平方米，空置率環(huán)比上升0.42個(gè)百分點(diǎn)，錄得17.57%；成交租金環(huán)比上季度下降3.55個(gè)百分點(diǎn)為每平方米每月348.34元。除東二環(huán)商圈成交租金環(huán)比上季度降幅為0.8個(gè)百分點(diǎn)外，其他商圈成交租金跌幅均超過(guò)2.0個(gè)百分點(diǎn)，望京/酒仙橋、麗澤、中關(guān)村商圈成交租金降幅分別為8.3%、5.2%和4.9%。
本季度核心商圈整體乙級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量為-11,564平方米。乙級(jí)寫(xiě)字樓的空置率環(huán)比上季度上升0.67個(gè)百分點(diǎn)，錄得18.76%；成交租金降幅顯著，環(huán)比上季度下降2.88個(gè)百分點(diǎn)至每平方米每月218.91元。其中望京/酒仙橋、金融街商圈的成交租金降幅明顯，環(huán)比降幅均在4個(gè)百分點(diǎn)或以上。
市場(chǎng)租賃需求分析
2023年第四季度，全市甲級(jí)(含頂級(jí))、乙級(jí)寫(xiě)字樓新租/搬遷需求及成交面積環(huán)比上季度均有上升。
從本季度內(nèi)外資成交面積來(lái)看，外資企業(yè)成交面積占比環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，成交數(shù)量占比環(huán)比上升2.9個(gè)百分點(diǎn)，但仍以內(nèi)資企業(yè)為主要成交來(lái)源。從樓宇等級(jí)成交面積來(lái)看，本季度甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃面積占比有明顯上升，環(huán)比上季度提高7.4個(gè)百分點(diǎn)；將該趨勢(shì)與本季度甲級(jí)（含頂級(jí)）寫(xiě)字樓成交價(jià)格變化結(jié)合來(lái)看，眾多開(kāi)發(fā)商在目前相對(duì)低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，采用降低租金的策略吸引企業(yè)進(jìn)駐，企業(yè)也在順應(yīng)當(dāng)前租金持續(xù)下行的趨勢(shì)，加快促成交易。
科技互聯(lián)網(wǎng)、金融仍是市場(chǎng)成交的主力行業(yè)，但本季度科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積占比較上季度呈明顯上升趨勢(shì)，上升7.2個(gè)百分點(diǎn)；金融行業(yè)成交面積占比較上季度上升6.9個(gè)百分點(diǎn)，主要由于本季度各開(kāi)發(fā)商以更為激進(jìn)的租金吸引企業(yè)需求落地。
2023年第四季度科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在望京/酒仙橋及中關(guān)村商圈成交面積占比顯著，約為全市的五成；此外，上地/北清路、石景山等商圈也有該類企業(yè)落位。金融行業(yè)本季度主要成交面積在東二環(huán)、金融街等傳統(tǒng)商圈，且本季度金融行業(yè)在上述商圈成交面積占比均有明顯增加，約為10個(gè)百分點(diǎn)。生物醫(yī)藥行業(yè)本季度表現(xiàn)較為活躍，其中CBD、望京/酒仙橋、燕莎商圈占據(jù)了本季度該行業(yè)約八成的成交面積，成交面積環(huán)比上升2萬(wàn)平方米。
2023年第四季度，望京/酒仙橋、東二環(huán)、上地/北清路、CBD、中關(guān)村商圈是本季度成交的熱點(diǎn)區(qū)域，占比超過(guò)全市成交面積的50%。望京/酒仙橋商圈在本季度成交面積占比為15.2%，東二環(huán)商圈成交面積占比為11.7%，上地/北清路商圈成交面積占比為11.1%，CBD商圈成交面積占比為9.6%。
從本季度寫(xiě)字樓成交面積來(lái)看，本季度2,000-4,999平方米的成交面積占比最大，為30.1%；超過(guò)5,000平方米的成交面積占比為25.7%，環(huán)比上升10.79個(gè)百分點(diǎn)；0-999平方米的成交面積占比為22.6%，環(huán)比降低3.16個(gè)百分點(diǎn)；1,000-1,999平方米的成交面積占比為21.6%，環(huán)比降低2.31個(gè)百分點(diǎn)。
3.主要成交環(huán)比變化分析
從行業(yè)成交面積來(lái)看，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交面積環(huán)比上升超9萬(wàn)平方米；金融、生物醫(yī)藥行業(yè)本季度成交面積環(huán)比上季度均有明顯上升。房產(chǎn)建筑、專業(yè)服務(wù)、制造業(yè)成交面積有所增長(zhǎng)，教育培訓(xùn)行業(yè)成交面積呈下降趨勢(shì)。
按樓宇等級(jí)成交面積(-/+)環(huán)比變化
從樓宇等級(jí)成交面積來(lái)看，各等級(jí)寫(xiě)字樓成交面積對(duì)比上季度均有上升，頂級(jí)寫(xiě)字樓變化較小，甲級(jí)寫(xiě)字樓成交面積環(huán)比上升超9萬(wàn)平方米，乙級(jí)寫(xiě)字樓成交面積環(huán)比上季度上升超4萬(wàn)平方米。
按商圈成交面積(-/+)環(huán)比變化
從各商圈成交面積來(lái)看，東二環(huán)、望京/酒仙橋、長(zhǎng)安街、金融街、燕莎商圈本季度表現(xiàn)均有上升，上述商圈本季度成交面積環(huán)比上季度上升超過(guò)1萬(wàn)平方米；CBD、中關(guān)村、麗澤及亞奧商圈成交面積環(huán)比上季度有所降低，其中亞奧商圈成交面積環(huán)比上季度降低超1萬(wàn)平方米。
2023年受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)壓力影響，加之眾多項(xiàng)目在年末加快以低價(jià)換取出租率的策略方案，租金延續(xù)下行。截至年末，同比去年全市整體租金下行9.84個(gè)百分點(diǎn)。
從2023年全年供應(yīng)量來(lái)看，各季度新入市項(xiàng)目均在10萬(wàn)平方米以上，使得2023年新增供應(yīng)量成為新冠肺炎疫情以來(lái)的最高值，為企業(yè)提供了更為豐富的項(xiàng)目選擇。
本年度凈吸納量上半年連續(xù)錄得負(fù)值，明顯低于市場(chǎng)預(yù)期，在市場(chǎng)預(yù)期降低租金連續(xù)下行的助推下，下半年凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正逐漸回暖。短期內(nèi)市場(chǎng)天平將繼續(xù)向租戶方傾斜，預(yù)測(cè)2024年仍將是企業(yè)抄底的良好時(shí)機(jī)。
從2023年全年空置率來(lái)看，同比去年同期全市整體空置率上升4.12個(gè)百分點(diǎn)，而眾多科技互聯(lián)網(wǎng)、金融行業(yè)企業(yè)的不斷擴(kuò)張延緩了空置率上漲的態(tài)勢(shì)，但預(yù)測(cè)短期內(nèi)空置率還會(huì)受新項(xiàng)目入市及部分樓宇面積釋放影響進(jìn)一步上升；預(yù)測(cè)在中長(zhǎng)期隨著租金逐步回歸穩(wěn)定空置率將由升轉(zhuǎn)降。
2023年全年投入市場(chǎng)的新增供應(yīng)量超過(guò)了110萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓占比超過(guò)一半以上。截至四季度，多個(gè)計(jì)劃入市的新項(xiàng)目延后交付，預(yù)計(jì)2024年全市將會(huì)有超過(guò)100萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，將為企業(yè)提供更多的選擇機(jī)會(huì)。在2024-2026年期間，全市主要商圈新增供應(yīng)量將主要集中在CBD、望京/酒仙橋及亞奧商圈；金融街、中關(guān)村、燕莎、麗澤商圈也將有新的寫(xiě)字樓項(xiàng)目陸續(xù)投入市場(chǎng)。
從城市更新項(xiàng)目來(lái)看，2023年全年有6個(gè)城市更新項(xiàng)目入市，為中關(guān)村、金融街、望京/酒仙橋和亞奧寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)23.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量；預(yù)計(jì)2024年仍將有7個(gè)城市更新項(xiàng)目投入市場(chǎng)。
本季度，凈吸納量環(huán)比大幅增高，但在市場(chǎng)大量新增供應(yīng)的情況下，空置率繼續(xù)保持上升。調(diào)研顯示，在整體市場(chǎng)需求下行及空置率持續(xù)攀升的影響下，各項(xiàng)目方未來(lái)預(yù)期明顯信心不足，預(yù)測(cè)短期內(nèi)北京寫(xiě)字樓成交租金將繼續(xù)降低；從中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著新增供應(yīng)的逐漸減少及空置面積的逐步去化將增加空置率降低的可能，預(yù)測(cè)成交租金有望進(jìn)入企穩(wěn)狀態(tài)。
